Cuando se produce un cambio de titularidad en un inmueble (compraventa, herencia, donación, permuta, adjudicación judicial), la ley obliga al nuevo propietario a declararlo al Catastro. Cumplir este trámite en plazo evita sanciones y garantiza que el próximo IBI se emita correctamente a nombre del nuevo titular.
Marco normativo
La obligación se recoge en:
- Artículo 13 del Real Decreto Legislativo 1/2004 (TR Ley del Catastro Inmobiliario): declaración de nuevas altas.
- Artículo 14: declaración de alteraciones (titularidad, física, económica).
- Real Decreto 417/2006 (Reglamento del Catastro): procedimiento detallado.
- Ley 58/2003 (General Tributaria) y Ley 39/2015: régimen sancionador y procedimiento administrativo.
Cuándo hay que declarar
Los supuestos de alteración de titularidad son:
- Compraventa: el comprador se convierte en nuevo titular.
- Herencia: los herederos, tras la partición.
- Donación: el donatario.
- Permuta: cada permutante para el inmueble que recibe.
- Aportación a sociedad: la sociedad receptora.
- Ejecución hipotecaria o embargo: el adjudicatario en subasta.
- Disolución matrimonial: quien recibe el inmueble en la liquidación.
- Extinción de condominio: quien queda como titular único.
En todos los casos, el plazo es de dos meses desde el hecho imponible (fecha de la escritura, de la resolución judicial o del hecho relevante).
El modelo 901: alteración de titularidad
El modelo 901-N es la declaración catastral por alteración jurídica. Contiene:
- Datos del inmueble: referencia catastral, dirección, municipio.
- Titular saliente: nombre, NIF, porcentaje transmitido.
- Nuevo titular: nombre, NIF, régimen (privativo, ganancial, proindiviso), porcentaje adquirido.
- Documento causante: escritura, resolución, adjudicación, con fecha e identificación.
- Firma del nuevo titular o de su representante legal.
Se puede presentar:
- Telemáticamente en la Sede del Catastro con Cl@ve o certificado electrónico.
- Presencialmente en Gerencias del Catastro, PIC de ayuntamientos y notarías.
- Por correo con formulario impreso y documentación anexa.
Documentación anexa
Cada tipo de operación requiere anexos específicos:
| Operación | Anexos requeridos |
|---|---|
| Compraventa | Copia simple de escritura pública |
| Herencia | Escritura de aceptación y adjudicación de herencia |
| Donación | Escritura de donación |
| Ejecución judicial | Testimonio del auto de adjudicación |
| Extinción condominio | Escritura de extinción o resolución judicial |
| Disolución de gananciales | Escritura de liquidación |
Si el nuevo titular actúa mediante representante, se acompaña poder notarial o autorización expresa.
La comunicación telemática automática por notarios
Desde la Ley 13/2015 y la Ley 24/2001, los notarios tienen la obligación de remitir telemáticamente al Catastro la información de las escrituras que autoricen. Este mecanismo se conoce como comunicación notarial.
En la práctica, cuando compras una vivienda ante notario:
- El notario remite en pocas horas la información al Catastro.
- El Catastro incorpora el cambio en 15-90 días.
- El particular no necesita presentar el modelo 901 adicional.
Excepciones en las que sigue siendo necesaria la declaración expresa:
- Herencias sin escritura de partición (adjudicación en documento privado).
- Adjudicaciones judiciales sin intervención notarial.
- Cambios de titularidad en documento privado (raros pero posibles en algunos casos).
- Correcciones de errores en la comunicación notarial previa.
Plazos de resolución del Catastro
Una vez presentada la declaración:
- Comunicación notarial: incorporación en 15-90 días naturales.
- Modelo 901 presentado por titular: resolución en 6 meses máximo (art. 21 Ley 39/2015). En la práctica, entre 1 y 4 meses.
- Silencio administrativo: positivo transcurridos 6 meses sin resolución.
Sanciones por no declarar
El incumplimiento de la obligación de declarar constituye infracción tributaria simple, tipificada en el artículo 70 del RDL 1/2004:
- Multa fija entre 60 y 600 € por inmueble no declarado.
- Puede elevarse hasta 6.000 € si el Catastro considera que hay agravantes (ocultación, reiteración, resistencia).
- Recargo si el cambio se declara fuera de plazo pero antes del requerimiento del Catastro: entre 50% y 150% de la multa correspondiente.
En la práctica, las sanciones se aplican con cierta laxitud para particulares que se retrasan pocos meses, pero se cobran con rigor cuando el retraso es superior a un año.
Consecuencias colaterales de no actualizar
Aunque la sanción directa sea moderada, no actualizar la titularidad genera problemas:
- IBI a nombre del antiguo titular: sigue recibiendo los recibos, o los pierde el Ayuntamiento por falta de datos actualizados.
- Notificaciones catastrales que no llegan al verdadero propietario.
- Problemas en operaciones futuras: cualquier nueva transmisión o hipoteca detecta la discrepancia titularidad/registro/catastro.
- Descoordinación con el Registro y bloqueos en operaciones que exijan coordinación gráfica (art. 199 LH).
Cómo verificar el estado actual
Consulta la Sede del Catastro con Cl@ve o certificado electrónico:
- sede.catastro.gob.es → Consulta de datos protegidos → Titular.
- Introduce la referencia catastral del inmueble.
- Verifica que aparezcas como titular con el porcentaje correcto.
Si detectas discrepancias, presenta el modelo 901 o, si es un error del Catastro, el modelo 902 de subsanación (ver subsanación de errores catastrales).
Titularidad catastral vs titularidad registral
El Catastro registra al “titular catastral” con fines fiscales. El Registro de la Propiedad registra al “titular registral” con efectos jurídicos plenos. En principio deben coincidir, pero cuando difieren:
- Prevalece el Registro en cuanto a la titularidad legal.
- Prevalece el Catastro en cuanto a quién paga el IBI (aunque puede impugnarse).
Explicamos las diferencias en detalle en Catastro vs Registro de la Propiedad.
Consejo práctico
Tras cualquier compraventa o herencia:
- Espera 2-3 meses tras la escritura.
- Verifica en la Sede del Catastro que la titularidad se ha actualizado.
- Si no, presenta el modelo 901 sin más demora.
- Comprueba que el próximo recibo del IBI llega a tu nombre.
Es un trámite gratuito, telemático y de 15 minutos que evita problemas futuros. Para investigaciones previas a la compra, herramientas como Nota Map permiten localizar el inmueble y solicitar la nota simple para verificar quién figura como titular actual.