El uso catastral es la clasificación oficial que define para qué está destinado un inmueble según el Catastro. Determina el módulo de valoración aplicable, el tipo impositivo del IBI que aplica el Ayuntamiento y, en algunos casos, restricciones administrativas.
Su regulación técnica está en la Orden EHA/3188/2006, que aprueba las normas técnicas de valoración catastral, y en el Real Decreto 1020/1993 para los coeficientes correctores.
Estructura de la clasificación
El Catastro utiliza un código jerárquico de un dígito principal más subdivisiones. Los principales grupos son:
| Código | Uso principal | Ejemplos |
|---|---|---|
| 1 | Residencial | Vivienda unifamiliar, piso |
| 2 | Industrial | Fábricas, talleres |
| 3 | Almacén-estacionamiento | Trasteros, garajes, naves logísticas |
| 4 | Oficinas | Despachos profesionales, oficinas bancarias |
| 5 | Comercial | Tiendas, hostelería, restaurantes |
| 6 | Deportivo | Gimnasios, campos, pabellones |
| 7 | Espectáculos | Cines, teatros, plazas de toros |
| 8 | Ocio y hostelería | Hoteles, hostales, salones |
| 9 | Sanidad y beneficencia | Hospitales, clínicas |
| A | Cultural | Museos, bibliotecas, salas |
| B | Religioso | Iglesias, conventos, mezquitas |
| C | Edificio singular | Estaciones, aeropuertos |
| E | Enseñanza | Colegios, universidades |
| G | Suelo sin edificar | Solares |
| K | Suelo con edificio ruinoso | Fincas en ruina |
| V | Obras urbanización | Viales, aceras |
| Y | Suelo rústico | Fincas rurales |
Uso residencial (código 1)
La categoría más frecuente. Incluye viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, pisos en bloque y apartamentos turísticos con licencia. Se subdivide en:
- 1.1 Unifamiliar aislada: chalets independientes.
- 1.2 Unifamiliar pareada o adosada: chalets con medianería.
- 1.3 Plurifamiliar (pisos): bloques de viviendas.
- 1.4 Vivienda protegida: VPO, con módulos específicos.
Los coeficientes de valoración varían según la tipología. Un chalet aislado en Pozuelo tiene módulos hasta un 40% superiores a un piso equivalente en el mismo municipio.
Uso comercial (código 5)
Locales a pie de calle destinados a comercio minorista, restauración, servicios personales. Subdivisiones:
- 5.1 Comercio único en planta baja.
- 5.2 Galerías comerciales integradas en edificio.
- 5.3 Mercados y grandes superficies.
- 5.4 Restauración y hostelería (bares, restaurantes).
Los locales comerciales pagan módulos superiores a las viviendas por su mayor rentabilidad esperada. Un local de 100 m² en zona prime de una capital de provincia puede tener valor catastral 2-3 veces superior al del piso equivalente en la misma finca.
Uso oficinas (código 4)
Espacios destinados a actividades administrativas o profesionales:
- 4.1 Oficinas múltiples por planta.
- 4.2 Oficinas ligadas a viviendas (despachos profesionales en pisos).
- 4.3 Banca y seguros.
En muchos edificios plurifamiliares, un mismo bajo puede figurar como Comercial o como Oficinas según su distribución interna y licencia de actividad.
Uso almacén-estacionamiento (código 3)
Incluye:
- 3.1 Almacenes en polígonos y bajo edificios.
- 3.2 Estacionamiento (garajes con plazas).
- 3.3 Trastero con referencia catastral propia.
Un piso puede tener asociadas hasta tres referencias catastrales: una para la vivienda (uso 1), una para el trastero (uso 3.3) y una para el garaje (uso 3.2), cada una con su propio valor catastral y liquidación de IBI.
Uso industrial (código 2)
Fábricas, talleres y espacios de producción:
- 2.1 Industria manufacturera.
- 2.2 Industria química y energía.
- 2.3 Fabricación de gran escala.
El uso industrial suele tener el módulo más bajo por m² construido, compensado por las grandes superficies (naves de miles de m²).
Los bienes inmuebles de características especiales (BICE)
La categoría BICE, regulada en el artículo 8 del RDL 1/2004, agrupa infraestructuras con valoración y régimen fiscal específicos:
- Autopistas, autovías y túneles de peaje.
- Puertos comerciales.
- Aeropuertos.
- Embalses, saltos y centrales hidroeléctricas.
- Centrales nucleares y termoeléctricas.
- Refinerías, gasoductos.
Los BICE tributan por IBI a tipo específico entre 0,4% y 1,3%, distinto del urbano/rústico general. Un embalse hidroeléctrico puede generar más ingresos por IBI a un pequeño municipio que todos los inmuebles residenciales juntos.
Uso “G”: suelo urbano sin edificar
Los solares vacíos tienen uso G. Su valor catastral se calcula por el valor del suelo urbanizado más los coeficientes de zona. Este uso es especialmente relevante para promotores inmobiliarios (ver catastro para promotores) porque:
- El IBI de un solar puede ser 50% del de un edificio consolidado equivalente.
- Muchos ayuntamientos aplican recargo del 50% al IBI de solares para desincentivar la retención especulativa (art. 72.4 TRLHL).
Uso “Y”: suelo rústico
Todo lo que está fuera de suelo urbano o urbanizable. Se subdivide según el aprovechamiento (labor, olivar, viñedo, pasto, forestal, improductivo…). El módulo básico es muy inferior al urbano: un cultivo de secano puede valorarse en 0,10 €/m², frente a 200-800 €/m² de suelo urbano equivalente.
Cómo consultar tu uso catastral
- Entra en sede.catastro.gob.es (más detalles en cómo consultar el catastro).
- Introduce la dirección o la referencia catastral.
- En la ficha aparece “Uso principal” con el texto y a veces el código.
- En el recibo del IBI figura como “Uso del inmueble”.
Cómo cambiar el uso: el trámite
Cambiar el uso catastral no es un trámite catastral aislado. Es la consecuencia registral de:
- Obtener del Ayuntamiento la licencia de cambio de uso (competencia municipal).
- Ejecutar las obras si son necesarias.
- Obtener la cédula de habitabilidad (si pasa a residencial) o la licencia de actividad (si pasa a comercial).
- Presentar declaración catastral con modelo 902-N, adjuntando licencias y planos.
El Catastro incorpora el cambio en 3-6 meses y ajusta el valor catastral. El nuevo IBI se aplica en el ejercicio siguiente.
Casos de uso profesional
Para promotores y gestores, el uso catastral es un filtro clave en el scouting: distinguir solares, edificios ruinosos, locales convertibles a vivienda y viviendas ya construidas permite priorizar oportunidades. Herramientas como Nota Map integran esta información en la cartografía interactiva.